Die unterschätzten Risiken im Bauträgervertrag
Warum der Notar nicht reicht
Der Kauf einer Neubauwohnung oder eines Hauses vom Bauträger verspricht ein schlüsselfertiges Zuhause. Doch der dazugehörige Bauträgervertrag ist juristisch die komplizierteste Form des Immobilienkaufs. Er ist eine Mischung aus Kaufvertrag (für das Grundstück) und Werkvertrag (für das Bauwerk).
Hier liegen die größten Fallstricke. Wir beleuchten die drei Hauptrisikobereiche, in denen die anwaltliche Prüfung durch HEE Rechtsanwälte unverzichtbar ist.
Die Crux mit dem Geld: Zahlungsplan und Mängelhaftung
Der Bauträgervertrag weicht vom klassischen Kauf ab, bei dem Sie einmalig zahlen und dann die Ware erhalten. Stattdessen erfolgt die Zahlung in Raten, gestaffelt nach Baufortschritt (gemäß Makler- und Bauträgerverordnung – MaBV).
Risiko
Fehlerhafter Zahlungsplan
Erklärung & Anwaltliche Prüfung
Der Bauträger versucht oft, die Raten früher fällig zu stellen, als es der Baufortschritt oder die MaBV zulassen. So kann es passieren, dass Sie schon 30% des Preises zahlen, obwohl nur 15% der Leistung erbracht wurden.
Lösung: Wir prüfen, ob der Zahlungsplan strikt den Vorgaben der MaBV entspricht und verhindern Überzahlungen, die Ihre Position im Falle einer Insolvenz des Bauträgers schwächen würden.
Risiko
Einbehalt bei Mängeln
Erklärung & Anwaltliche Prüfung
Der Vertrag sieht oft unfaire Regelungen für den Einbehalt von Zahlungen bei Mängeln vor.
Lösung: Wir stellen sicher, dass Sie bis zur endgültigen Mängelbeseitigung eine ausreichende Sicherheitssumme (oft 5% des Kaufpreises) zurückhalten dürfen, um Ihren Anspruch zu sichern.
Die Falle in der Tiefe: Baubeschreibung und Gewährleistung
Während der eigentliche Kaufvertrag notariell beurkundet wird, ist die Baubeschreibung oft nur ein Anhang. Sie definiert jedoch, was der Bauträger schuldet – und damit die Qualität Ihres neuen Zuhauses.
Risiko
Unklare Baubeschreibung
Erklärung & Anwaltliche Prüfung
Formulierungen wie „hochwertige Fliesen“, „Markenfabrikat“ oder „übliche Bauausführung“ sind rechtlich vage und führen später zu Streitigkeiten, wenn der Bauträger sparen will.
Lösung: Wir fordern präzise, beweisbare Definitionen (z. B. Herstellername, Produktnummer, E-Klasse) und stellen sicher, dass die versprochene Ausstattung auch einklagbar ist.
Risiko
Einseitige Abnahmeregelung
Erklärung & Anwaltliche Prüfung
Die Bauabnahme ist der juristische Zeitpunkt der Beweislastumkehr. Danach müssen Sie beweisen, dass ein Mangel schon bei Übergabe bestand. Bauträger setzen oft Fristen von wenigen Tagen.
Lösung: Wir beraten Sie zur korrekten Abnahme (idealerweise mit einem Sachverständigen) und prüfen die vertraglichen Abnahmefristen, um sicherzustellen, dass Sie ausreichend Zeit zur Mängelrüge haben.
Das Gemeinschaftseigentum: Teilungserklärung und Sondereigentum
Beim Kauf einer Eigentumswohnung vom Bauträger erwerben Sie automatisch Miteigentum an der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Hier regelt die Teilungserklärung (TE) die Rechte und Pflichten für Jahrzehnte.
Risiko
Unfaire Kostenverteilung
Erklärung & Anwaltliche Prüfung
Bauträger legen in der TE oft ungünstige Kostenverteilungsschlüssel fest (z. B. für Verwaltung, Instandhaltung), die Sie als Ersterwerber kaum noch ändern können.
Lösung: Wir prüfen die TE und die Gemeinschaftsordnung auf nachteilige Klauseln, die Sie dauerhaft finanziell belasten könnten.
Risiko
Fehlende Zuordnung
Erklärung & Anwaltliche Prüfung
Oft ist nicht klar definiert, ob z. B. der Balkon, die Terrasse oder bestimmte Leitungen zum Sondereigentum (Ihnen) oder zum Gemeinschaftseigentum (allen) gehören.
Lösung: Wir fordern eine eindeutige Zuweisung aller Flächen, um zukünftige Streitigkeiten über Zuständigkeit und Kosten zu vermeiden.
Fazit: Ein Bauträgervertrag ist ein komplexes, auf Werkvertragsrecht basierendes Dokument, das weit über die Standardprüfung eines notariellen Kaufvertrags hinausgeht. Er erfordert die Expertise eines Anwalts, der nicht nur die Gesetze, sondern auch die taktischen Fallen der Branche kennt.