Wann Haftungsausschlüsse ungültig sind
Der Satz „Die Immobilie wird unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sachmängel verkauft, so wie sie steht und liegt (‚gekauft wie gesehen‘)“ ist der häufigste Bestandteil von privaten Immobilienkaufverträgen.
Während dieser Standardausschluss dem Verkäufer ein hohes Maß an Sicherheit bietet, erweckt er bei vielen Käufern den falschen Eindruck, keinerlei Rechte mehr zu haben.
Dieser Ratgeber beleuchtet die gesetzlichen Grenzen dieses Haftungsausschlusses und klärt, wann der Verkäufer trotz dieser Klausel zur Haftung herangezogen werden kann.
Die Regel: Der Haftungsausschluss greift
Grundsätzlich ist der Gewährleistungsausschluss beim privaten Immobilienverkauf nach deutschem Recht zulässig und wirksam.
Mit der Unterzeichnung akzeptiert der Käufer, dass der Verkäufer nicht für Mängel haftet, die er nicht arglistig verschwiegen hat. Das Risiko für offene Mängel (die bei einer Besichtigung erkennbar waren) und für versteckte Mängel (die dem Verkäufer unbekannt waren), geht somit auf den Käufer über.
Merke: Der Käufer übernimmt das „unbekannte“ Risiko der Immobilie.
Die entscheidende Ausnahme: Die Grenze der Arglist
Der Haftungsausschluss wird unwirksam, wenn der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Dies ist die wichtigste gesetzliche Schranke zum Schutz des Käufers.
Wann liegt eine arglistige Täuschung vor?
Arglist liegt vor, wenn der Verkäufer:
- Kenntnis vom Mangel hat: Der Verkäufer muss den Mangel positiv gekannt haben (z. B. Feuchtigkeit im Keller, wissentliche Verwendung falscher Baumaterialien).
- Kenntnis von der Erheblichkeit hat: Ihm ist bewusst, dass der Mangel für den Kaufentschluss des Käufers von Bedeutung ist.
- Verschweigen: Er offenbart den Mangel dem Käufer nicht. Ein bloßes „Nicht-Wissen-Wollen“ reicht nicht aus, der Verkäufer muss den Mangel aktiv ausblenden oder verschleiern.
Beispiele aus der Rechtsprechung für arglistiges Verschweigen
- Wissentliches Verschweigen von massiven Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden.
- Das Verschweigen von Hausschwamm-Befall.
- Das Verschweigen einer fehlenden Baugenehmigung für wesentliche An- oder Umbauten.
- Das Überstreichen eines Risses, um ihn vor der Besichtigung zu verbergen.
Die zweite Grenze: Die zugesicherte Eigenschaft
Selbst bei einem Gewährleistungsausschluss haftet der Verkäufer, wenn er dem Käufer eine bestimmte Eigenschaft der Immobilie zugesichert hat.
Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Verkäufer im Kaufvertrag ausdrücklich garantiert, dass eine Eigenschaft (z. B. „Das Dach wurde 2020 komplett neu eingedeckt“ oder „Die Wohnfläche beträgt exakt 150 qm“) vorhanden ist.
- Tücke: Allgemeine Lobpreisungen („Das Haus ist in einem super Zustand!“) gelten nicht als Zusicherung, sondern nur als unverbindliche Anpreisung. Die Zusicherung muss klar im Vertrag formuliert sein.
Anwaltliche Strategie: Wie wir Ihre Position sichern
Als Käufer ist es schwierig, dem Verkäufer die Arglist nachzuweisen. Hier ist die präzise Arbeit Ihres Anwalts unverzichtbar:
- Prüfung der Aufklärungspflicht: Wir analysieren den Vertrag, um zu prüfen, ob der Verkäufer alle ihm bekannten Mängel (aus Protokollen, Gutachten etc.) korrekt offengelegt hat.
- Formulierung von Zusicherungen: Wir beraten Sie, welche Zusicherungen (z. B. zur Sanierungshistorie oder zum Fehlen von Schädlingsbefall) in den Vertrag aufgenommen werden sollten, um die Haftung des Verkäufers vertraglich zu erweitern.
- Beweissicherung im Nachhinein: Tritt ein Mangel nach dem Kauf auf, helfen wir Ihnen bei der Beweisführung. Wir fordern vom Verkäufer Unterlagen und Zeugenaussagen an, um die Kenntnis des Verkäufers zu belegen – der Schlüssel zur Durchsetzung Ihrer Ansprüche trotz der Klausel „gekauft wie gesehen“.
Fazit: Die Klausel „gekauft wie gesehen“ ist kein Freifahrtschein für den Verkäufer. Sie schützt ihn lediglich vor unbekannten Mängeln. Sobald der Verkäufer einen relevanten Mangel wissentlich verschweigt, ist er angreifbar. Lassen Sie den Vertrag immer (z.B. von HEE ) prüfen, um keine wertvolle Zusicherung zu verpassen und sich im Schadensfall rechtlich abzusichern.