Generalunternehmer vs. Einzelvergabe
Wenn Sie bereits Eigentümer des Baugrundstücks sind, erwerben Sie kein Haus von einem Bauträger, sondern schließen einen reinen Werkvertrag (Bauvertrag) ab. Bei diesem Vorgehen müssen Sie die Verantwortung für Koordination, Haftung und Mängelgewährleistung selbst übernehmen.
Hier klären wir die zwei Hauptformen des Bauvertrags und die juristischen Risiken jeder Variante.
Die Wahl des Vertragstyps
Die Entscheidung zwischen einem Generalunternehmer und der Vergabe von Einzelgewerken bestimmt, wer für die Schnittstellen, den Zeitplan und letztlich für Mängel haftet.
Generalunternehmer-Vertrag (GU-Vertrag)
Konzept
Vorteile
Risiken
Sie schließen einen Vertrag mit einer einzigen Firma (dem GU) über die gesamte Leistung (Planung, Bauleitung, Ausführung).
Klarheit & Haftung: Der GU schuldet den Gesamterfolg und haftet zentral für alle Bauleistungen und Subunternehmer. Das Risiko von Schnittstellenfehlern liegt beim GU.
Geringere Kontrolle: Weniger Einfluss auf die Auswahl der Subunternehmer und Baumaterialien. Risiko der GU-Insolvenz (was den gesamten Bau stoppen kann). |
Einzelvergabe (Einzelgewerke)
Konzept
Vorteile
Risiken
Sie schließen Verträge mit jedem einzelnen Gewerk (Maurer, Dachdecker, Elektriker) direkt ab.
Maximale Kontrolle: Freie Wahl der Handwerker und Materialien. Potenzielle Kostenersparnis bei guter Eigenorganisation.
Hohes Risiko für Sie: Das gesamte Koordinations- und Haftungsrisiko liegt beim Bauherrn (Ihnen). Bei Verzug oder einem Schaden durch ein Gewerk sind Sie die zentrale Anlaufstelle.
Die zentrale juristische Falle: Koordinationsmängel
Das größte rechtliche Problem bei der Einzelvergabe ist die Haftung für Schnittstellenmängel.
- Das Problem: Wenn beispielsweise der Dachdecker nicht weiterarbeiten kann, weil der Zimmermann im Verzug ist, sind Sie als Bauherr dafür verantwortlich, den Verzug zu managen und die Schadensersatzansprüche zu klären.
- Der Beweis: Tritt ein Schaden auf (z. B. Feuchtigkeit dringt wegen fehlerhafter Abdichtung ein), müssen Sie beweisen, welches Gewerk den Fehler verursacht hat. Dies führt oft zu langwierigen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten mit jedem einzelnen Handwerker.
Beim GU-Vertrag hingegen ist Ihr Ansprechpartner immer der Generalunternehmer, der zentral für die Koordination und die Beseitigung aller Mängel haftet.
Verbraucherbauvertragsrecht: Ihr gesetzlicher Schutz
Schließen Sie als Privatperson einen Bauvertrag ab, greift das seit 2018 geltende Verbraucherbauvertragsrecht (§§ 650i ff BGB). Dieses Gesetz bietet Ihnen als Bauherrn wichtige Schutzrechte:
- Baubeschreibungspflicht: Sie haben Anspruch auf eine detaillierte Baubeschreibung, bevor der Vertrag überhaupt unterschrieben wird.
- Widerrufsrecht: In der Regel steht Ihnen ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach Vertragsabschluss zu.
- Abschlagszahlungen: Es gibt Obergrenzen für die Höhe der Abschlagszahlungen, um zu verhindern, dass Sie den Bau zu früh überfinanzieren.
Anwaltliche Pflicht: Wir prüfen nicht nur die Haftungsregelungen und Fristen Ihres Generalunternehmer-Vertrags, sondern stellen auch sicher, dass dieser alle Schutzbestimmungen des Verbraucherbauvertragsrechts korrekt und zu Ihren Gunsten umsetzt. Wir von HEE sichern ab, dass der GU-Vertrag die Gewährleistungszeit (5 Jahre) klar festlegt und Sie nicht die Fehler der Subunternehmer tragen müssen.