Was Käufer unbedingt wissen müssen
Das Grundbuch ist das Gedächtnis Ihrer Immobilie. Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, sollten Sie dieses amtliche Verzeichnis verstehen. Denn nur ein lastenfreies Grundstück garantiert Ihnen, dass Sie das bekommen, wofür Sie bezahlen: unbelastetes Eigentum.
Wir als Ihre Rechtsanwälte von HEE prüfen nicht nur die Richtigkeit der Eintragungen, sondern auch, ob die Löschung aller störenden Lasten im Kaufvertrag juristisch wasserdicht geregelt ist.
Aufbau des Grundbuchs: Die drei Abteilungen
Abteilung 1
Inhalt
Eigentümer und Grundlage der Eintragung (z. B. Kaufvertrag, Erbschein).
Relevanz für den Käufer
Wer ist der tatsächliche, rechtmäßige Verkäufer?
Abteilung 2
Inhalt
Lasten und Beschränkungen des Grundstücks (außer Grundpfandrechte).
Relevanz für den Käufer
Bestehen Rechte Dritter, die Sie übernehmen müssen? (z. B. Wegerechte, Vorkaufsrechte, Nießbrauch)
Abteilung 3
Inhalt
Grundpfandrechte (Hypotheken, Grundschulden).
Relevanz für den Käufer
Ist die Immobilie zur Finanzierung des Verkäufers belastet? Wie wird diese Belastung gelöscht?
Die kritischen Lasten: Was Sie aus Abteilung II und III lernen
Als Käufer ist es Ihr Ziel, eine lastenfreie Immobilie zu erwerben. Doch nicht alle Eintragungen sind automatisch schlecht – sie müssen nur richtig im Kaufvertrag behandelt werden.
Belastungen aus Abteilung II (Dienstbarkeiten und Nutzungsrechte)
Diese Eintragungen sind besonders tückisch, da sie die Nutzung Ihrer Immobilie dauerhaft einschränken können.
- Dienstbarkeiten (z. B. Wegerecht, Leitungsrecht):
- Risiko: Ihr Nachbar hat das Recht, Ihren Grund und Boden zu betreten oder zu überqueren, oder es verlaufen Versorgungsleitungen über Ihr Grundstück.
- Anwaltliche Prüfung: Wir klären, ob diese Rechte übernommen werden müssen oder ob der Verkäufer deren Löschung veranlassen kann. Ein übernommenes Wegerecht muss im Kaufpreis berücksichtigt werden.
- Nießbrauch oder Wohnrecht:
- Risiko: Eine dritte Person (z. B. die Eltern des Verkäufers) hat das lebenslange Recht, in der Immobilie zu wohnen oder sie wirtschaftlich zu nutzen.
- Anwaltliche Prüfung: Wir stellen sicher, dass diese Rechte vor oder spätestens bei Eigentumsumschreibung gelöscht werden, falls Sie selbst einziehen möchten.
Grundschulden aus Abteilung III (Finanzierungsbelastungen)
Nahezu jede finanzierte Immobilie ist belastet. Dies ist normal, muss aber sicher gelöscht werden.
- Risiko: Sie zahlen den Kaufpreis, aber die Grundschulden der Verkäuferbank bleiben bestehen.
- Anwaltliche Lösung: Der Notar darf den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer auszahlen, wenn die Verkäuferbank unwiderruflich die Löschungsbewilligung für ihre Grundschuld erteilt hat. Wir prüfen, ob die dafür nötigen Mechanismen und Fristen im Vertrag zu Ihren Gunsten optimal geregelt sind.
Ihre Sicherheit: Die Rolle der Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung (Eintragung in Abteilung II) ist der wichtigste Schutzmechanismus für Sie als Käufer.
- Der Zweck: Sie wird direkt nach der notariellen Beurkundung eingetragen. Sie reserviert die Immobilie für Sie im Grundbuch.
- Der Schutz: Ab dem Zeitpunkt der Vormerkung kann der Verkäufer die Immobilie nicht an Dritte weiterverkaufen oder nachträglich belasten (z. B. eine neue Grundschuld eintragen). Sie stellt sicher, dass Sie als Käufer Ihr Ziel erreichen, nämlich der neue Eigentümer zu werden.
Warum das Grundbuch Anwaltspflicht ist
Der Notar wird Sie über die Existenz der Eintragungen belehren. Aber er prüft nicht, ob die Dienstbarkeiten wirtschaftlich sinnvoll sind oder ob die Löschung des Nießbrauchsrisikos alle Eventualitäten abdeckt.
Unsere Aufgabe als Experten ( Rechtsanwälte, Gurus or what ever) von HEE für Immobilienkaufvertragspüfungen ist es, das Grundbuch nicht nur zu lesen, sondern alle Eintragungen im Kaufvertrag so zu verknüpfen, dass Ihr Eigentum sicher, lastenfrei und frei von bösen Überraschungen ist.