Mögliche Lösung vom bindenden Vertrag
Der notariell beurkundete Immobilienkaufvertrag ist in Deutschland rechtsverbindlich. Nach der Unterschrift ist ein Rücktritt nicht einfach möglich und zieht meist hohe Schadensersatzforderungen nach sich (Vertragsstrafe, Notarkosten, Maklergebühren).
Ein Rücktritt ist nur unter ganz bestimmten, klar definierten gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Bedingungen möglich. Wir klären, welche Gründe Sie zur Lösung vom Vertrag berechtigen.
Gesetzliches Rücktrittsrechte
Unabhängig vom Vertragstext
Das Gesetz bietet nur in Ausnahmefällen ein Rücktrittsrecht, das in der Regel an eine schwere Pflichtverletzung des Vertragspartners geknüpft ist.
- Arglistige Täuschung durch den Verkäufer
Dies ist der häufigste gesetzliche Grund für eine Lösung vom Vertrag:
- Voraussetzung: Der Verkäufer hat einen erheblichen Mangel oder eine wichtige Tatsache wissentlich verschwiegen (z. B. massiver, bekannter Hausschwamm-Befall, fehlende Baugenehmigung für einen Anbau).
- Wirkung: Der Käufer kann den Vertrag anfechten oder bei einem erheblichen Mangel vom Kaufvertrag zurücktreten.
- Hürde: Der Käufer trägt die volle Beweislast dafür, dass der Verkäufer den Mangel tatsächlich kannte und ihn arglistig verschwiegen hat. Hier ist die Unterstützung eines spezialisierten Anwalts zwingend erforderlich.
- Leistungsstörungen des Verkäufers
Tritt der Verkäufer seine vertraglichen Hauptpflichten nicht fristgerecht an, kann der Käufer unter bestimmten Voraussetzungen zurücktreten:
- Verzug: Der Verkäufer übergibt die Immobilie nicht zum vereinbarten Stichtag oder kann diese nicht fristgerecht lastenfrei stellen.
- Wichtig: In der Regel muss der Käufer dem Verkäufer zunächst eine angemessene Nachfrist zur Leistung setzen. Lässt der Verkäufer diese Frist verstreichen, kann der Rücktritt erklärt werden.
- Nichterfüllung durch den Käufer (Rücktrittsrecht für Verkäufer)
Der häufigste Grund, aus dem der Verkäufer zurücktritt, ist die Nichterfüllung der Zahlungspflicht durch den Käufer:
- Gerät der Käufer mit der Zahlung des fälligen Kaufpreises in Verzug (oft weil die Finanzierung geplatzt ist), kann der Verkäufer nach Setzung einer erfolglosen Nachfrist vom Vertrag zurücktreten und Schadensersatz fordern.
Vertragliches Rücktrittsrechte
Muss aktiv vereinbart sein
Da die gesetzlichen Rücktrittsrechte eng gefasst sind, sollten wichtige Voraussetzungen, die den Kauf gefährden können, aktiv im notariellen Vertrag geregelt werden. Fehlen diese Klauseln, gibt es kein Rücktrittsrecht.
- Rücktritt bei fehlender Finanzierungszusage
- Risiko: Platzt die Finanzierung, ist der Käufer ohne eine vertragliche Regelung dennoch an den Kaufvertrag gebunden und muss den Kaufpreis zahlen oder mit hohen Schadensersatzansprüchen rechnen.
- Lösung (Vertragsklausel): Der Vertrag sieht vor, dass der Käufer bis zu einem bestimmten Datum (z. B. vier Wochen nach Beurkundung) zurücktreten kann, wenn er keine verbindliche Finanzierungszusage seiner Bank erhält.
- Rücktritt bei nicht gelöschten Lasten
- Risiko: Der Verkäufer schafft es nicht, die für seine Finanzierung eingetragenen Grundschulden rechtzeitig löschen zu lassen, obwohl dies Voraussetzung für die Kaufpreiszahlung ist.
- Lösung (Vertragsklausel): Es wird eine Frist gesetzt, bis zu der die Löschung aller störenden Lasten (z. B. Vorkaufsrechte Dritter, alte Grundschulden) vom Notar sichergestellt sein muss. Bei Fristablauf hat der Käufer ein Rücktrittsrecht.
Folgen und Risiken eines Rücktritts
Ein Rücktritt ist immer ein ernster Vorgang und in der Regel mit Kosten verbunden.Die muss meistens die Partei tragen muss, die den Rücktritt fordert beziehungsweise die für das Nichtzustandekommen des Vertrags verantwortlich ist, beispielsweise weil der Kaufpreis nicht entrichtet wird:
- Für Käufer: Risiko der Geltendmachung einer Vertragsstrafe (oft 10% des Kaufpreises) oder Schadensersatz beispielsweise für den entgangenen Gewinn bei einem niedrigeren Weiterverkauf.
- Für Verkäufer: Risiko, dass der Käufer Schadensersatz fordert beispielsweise für gezahlte Maklerprovision oder Gutachterkosten.
- Für beide Vertragspartner: in der Regel anfallende Notar- und Gerichtskosten müssen von der zurücktretenden Partei getragen werden.
Anwaltliche Empfehlung
Ein Rücktritt muss schriftlich und formgerecht erklärt werden. Aufgrund der hohen finanziellen Risiken sollten Sie einen Rücktritt niemals ohne vorherige anwaltliche Prüfung der Rechtslage erklären. Wir als Rechtsanwälte von HEE prüfen, ob Ihr Rücktrittsgrund stichhaltig ist und formulieren die Erklärung rechtssicher, um Folgeschäden zu vermeiden.